不動産投資で得られる5つの収入源について解説していきます。
1、キャッシュフロー
いわゆる毎月得られる家賃収入のことです。
せっかくなので、シミュレーションしてみます。
1億のアパート（新築RC）を購入したとします。
家賃収入ーローンの返済ー管理会社への委託料ー税金＝自分の収入（手残り）が2％だとすると、年間200万円が利益になります。
2、含み益
含み益は、株など金融商品で使われる用語です。
ローンの返済は、毎月続けると残債が減っていきます。
35年ローンなら、35年後に0になります。
しかし、物件の価値は35年経っても0にはなりません。
今の相場だと1億円の物件は、築35年経っても6500〜7500万円程度で売れます。
中間の7000万円で売れると仮定します。
35年後に物件を売ったら、7000万円の利益を得られます（税引き前）。
7000万円÷35年＝年間200万円の利益を実質得てることになります。
3、節税効果
あなたの年収が700万円と仮定します。
毎年源泉徴収などで税金を支払いますが、帳簿上購入した物件がマイナスになることが多々あります（あくまで帳簿上です）。
物件を購入すると、建物の毎年何％を償却するという減価償却ができ、数字上の経費として扱えるからです。
確定申告の時に、減価償却などいろんな経費を算入できます。
経費（帳簿上のマイナス）が300万円だとすると、年収700万円から引いて400万円の年収になります。
そうすると、確定申告で源泉徴収された税の一部が還付されます。
年収や購入する物件によって還付額は異なりますが、1億円の物件を購入して30万円が返ってくると仮定します。
4、生命保険の代わりになる
不動産を購入すると、団体信用生命保険に入ります。
自分に万が一があった時、残された家族が返済するのは大変なので、その保険で残ったローンが0になるという仕組みです。
万が一があった時アパートは残るので、残された家族は売ってお金に変えたり、家賃を受け取り続けられます。
これで万が一の保証ができているので、生命保険に入る必要がなくなります。
生命保険を解約すると、毎月の生命保険料を払わなくなるのでプラスになります。
年間30万円支払っていたら10年で300万円、20年で600万円、30年で900万円もプラスになります。
5、他の運用に再投資して増やす
不動産投資で得たお金をNISAやファンドなどで運用することによって、さらに資産を増やすことができます。
仮に1000万円を年利10％で運用すれば、年間100万円の利益になります。
6、まとめ
シミュレーションをまとめると、キャッシュフロー200万円、含み益200万円、節税30万円、生命保険の解約30万円、運用100万円＝560万円
の利益価値を毎年受け取っていることになります。
あくまでシミュレーションなので個人差はありますが、不動産投資をすることで5つの収入源を得られることをご理解いただけたかと思います。
ちなみに、不動産投資に興味のある方は、キャッシュフローに目が行きがちです。
キャッシュフローと含み益はトレードオフの関係です。
・キャッシュフローが出ても含み益が出にくい物件（立地が悪い、古い物件など）
・キャッシュフローが出なくても含み益が出る件（立地が良い、新しい物件など）
といった関係になることが多いので、トータルで見る視点が大事になります。
不動産投資は買い増していって物件を複数持っても、かかる手間・労力はほとんど変わりません。
物件の運営→管理会社に任せる
税金、確定申告→税理士に任せる
ので、自分でやることが特になく、ほとんど労力がかからないからです。
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